Được ra mắt vào dịp Tết Nhâm Dần 2022, Nhà Không Bán là bộ phim thuộc thể loại hài, kinh dị duy nhất lọt thỏm giữa một rừng các dự án muôn màu, muôn vẻ. Đồng thời, khác với những đối thủ còn lại, Nhà Không Bán dường như không mấy chú tâm đến việc quảng bá sản phẩm. Bộ phim cũng không quy tụ dàn diễn viên toàn sao như 1990 hay Chìa Khóa Trăm Tỷ, thế nhưng Nhà Không Bán vẫn gây được bất ngờ cho khán giả từ kịch bản cho đến diễn xuất của dàn diễn viên.

Với sự tham gia của NSND Kim Xuân, Minh Hoàng, Việt Hương, Khánh Uyên, Hữu Tín, Nam Em,... Nhà Không Bán vẫn tiếp tục khai thác một đề tài đã quá đỗi quen thuộc với khán giả Việt Nam - câu chuyện về một ngôi nhà cổ bị ma ám, cài cắm nhiều cú twist không quá ngạc nhiên. 

Một loạt sự kiện kinh dị và bí ẩn của Nhà Không Bán được bắt đầu với việc bà Ngọc (NSND Kim Xuân) cùng cô cháu gái Betty (Khánh Uyên) và người hàng xóm Liễu (Việt Hương) từ nước ngoài trở về quê sau gần 20 năm bôn ba xứ người để bàn bạc về việc bán ngôi nhà cổ với cậu em trai ruột, nơi đã được ông Cả (Minh Hoàng) - là cha của bà Ngọc và ông Ngà (Minh Hoàng) xây dựng từ năm 1938. Còn ông Ngà, người đàn ông đã bị mất hai đứa con, một thân chăm sóc người vợ bị tâm thần - Hạnh (Hạnh Thúy).

Những tưởng ngôi nhà cổ sẽ được mua bán khi có rất nhiều người đến xem nhà. Nhưng tin đồn về hồn ma của cô Trinh (Nam Em), người con gái đã chết từ thời của ông Cả đã khiến không một ai dám đến đây để xem nhà nữa. Tuy nhiên, chính những thành viên trong gia đình như ông Ngọc, bà Ngà, bà Hạnh cho đến những vị khách mới quen như Betty và Liễu cũng bị chính hồn ma của cô Trinh hù dọa. Kể từ đây, những uẩn khúc về cái chết đau thương của người con gái trẻ dần được bóc tách, hé lộ nhiều chi tiết gây bất ngờ cho khán giả. 

Với thời lượng phim gần 2 giờ đồng hồ, Nhà Không Bán không quá vội vàng trong việc giải mã những sự thật đằng sau ngôi nhà cổ ma quái này. Thay vào đó, gần nửa bộ phim là những khoảnh khắc đan xen mảng miếng hài giữa Liễu và Den (Hữu Tín) với những pha hù dọa, khiến Nhà Không Bán dường như bớt căng thẳng, mất đi yếu tố của một bộ phim kinh dị cần có. Gần cuối Nhà Không Bán - thời điểm phút bù giờ, đạo diễn Hoàng Tuấn Cường đã nhanh chóng đẩy cao trào của bộ phim, dồn những phân cảnh kinh dị và gấp rút giải quyết những nút thắt dang dở còn lại của bộ phim. 

Được ấp ủ từ năm 2016 bởi đạo diễn Hoàng Tuấn Cường, người đã đạo diễn Xóm Trọ 3D với các bộ phim truyền hình. Cùng với đó là sự tham gia của Nguyễn Thị Minh Ngọc – đồng biên kịch Song Lang (2018) đã cùng anh hoàn thiện nội dung.

Chính vì thế, Nhà Không Bán không khiến người xem khó chịu về mặt kịch bản quá khó hiểu, khi những chi tiết được xếp chồng lên nhau, việc còn lại của người xem là xâu chuỗi tất cả những sự kiện đó lại với nhau. Từ đó, số phận của các nhân vật cũng dần sáng tỏ, người xem cũng không quá khó khăn để đoán trước cái kết của Nhà Không Bán. 

Tuy nhiên, kịch bản của Nhà Không Bán lại không quá xuất sắc, chỉ dừng lại ở mức ổn. Bởi lẽ đạo diễn Hoàng Tuấn Cường cùng ekip dường như đã chọn một hướng đi khá an toàn, tuân theo những "quy tắc" cơ bản của một bộ phim kinh dị Việt Nam. Nhà Không Bán tiếp tục khai thác những câu chuyện ma quái ở vùng miền Tây sông nước, hình ảnh đã từng được nhìn thấy ở Bắc Kim Thang (2019) của Trần Hữu Tấn hay bối cảnh căn nhà thời Pháp thuộc cũng đã từng được xuất hiện trong Cô Hầu Gái (2016) của Derek Nguyễn. 

Cùng với đó, cả Nhà Không Bán, Bắc Kim Thang hay Lật Mặt 4: Nhà Có Khách đều tuân theo một "luật ngầm" khó hiểu: những ngôi nhà cổ này đều không thích sử dụng đèn điện, duy chỉ sử dụng đèn dầu. Việc sử dụng đèn dầu cùng bối cảnh tang tóc sẽ tăng độ kinh dị cho sản phẩm, thế nhưng điều này đã khiến những bộ phim dần "một màu", không còn gì mới mẻ so với nền công nghiệp điện ảnh trong và ngoài nước đang liên tục đổi mới. 

Dù bám sát kịch bản có phần lỗi thời, nhưng đạo diễn Hoàng Tuấn Cường cũng đã xây dựng thành công nhiều tầng ý nghĩa trong Nhà Không Bán. Bộ phim đã khắc họa chân thực sự thống trị của tầng lớp địa chủ thời Pháp thuộc, những khó khăn, đau thương mà người nông dân phải nếm trải trong suốt chiều dài lịch sử của Việt Nam. Đồng thời, Nhà Không Bán cũng phản ánh sâu sắc hình ảnh ông Cả - một đại diện cho tầng lớp địa chủ thống trị và cậy thế hiếp yếu của ngày xưa. 

Bên cạnh đó, yếu tố tình cảm gia đình luôn là sợi dây quen thuộc trong các bộ phim Việt Nam. Mối quan hệ gia đình giữa bà Ngọc với ông Ngà, ông Nhà với bà Hạnh, bà Ngọc với Betty được đạo diễn Hoàng Tuấn Cường đan xen một cách khéo léo giữa các sự kiện.  

Một điểm cộng cho Nhà Không Bán khi bộ phim đã mang được những yếu tố tâm linh, những phong tập tục tập quán từ ngày xưa vào bộ phim như không khí rùng rợn, tang tóc ở phòng làm nhang, vàng mã cùng chiếc quan tài được đặt sừng sững trong khu vực thờ tự. Trong phân cảnh bà Hạnh mất, đạo diễn Hoàng Tuấn Cường đã vận dụng câu chuyện, tự động xác người chết sẽ bật dậy.

Hay ở phân cảnh Den, Betty và Liễu cùng nhau chơi cầu cơ - thời điểm cả ba đánh hơi được sự hiện diện của hồn quỷ ông Cả và cảnh cô Thúy làng chơi bị bóng đè. Tất cả những câu chuyện tâm linh miền Tây sông nước được đạo diễn mang vào Nhà Không Bán, khiến bộ phim kinh dị càng "nhuốm màu" ghê rợn nhưng lại có cảm giác rất thân thuộc với người xem. 

Khác với những sản phẩm kinh dị khác, đạo diễn Hoàng Tuấn Cường đã khai thác tối đa hiệu quả fly-cam, mang đến cho Nhà Không Bán những thước phim đại cảnh rộng lớn, cho thấy được sự mênh mông nhưng lại rất cô độc của ngôi nhà cổ giữa cánh đồng hoang vu.